آیت الله سید ابراهیم رئیسی رئیس جمهور منتخب ملت در سیزدهمین دوره انتخابات ریاست جمهوری در حالی با شعار ساخت 4 میلیون واحد مسکونی طی 4 سال و تسهیل شرایط خانه دار شدن جوانان و زوجین به پیروزی رسید که رویای خانه دار شدن مردم به رویای اجاره نشینی تبدیل شده است.

در واقع سیاست های دو دولت یازدهم و دوازدهم به ریاست حجت الاسلام والمسلمین حسن روحانی عملا در بخش مسکن شکست خوردند و نتوانستند نیازهای جامعه در این بخش را تامین کنند و هرچه در دوره وزارت عباس آخوندی وزیر مستعفی و محمد اسلامی وزیر فعلی راه و شهرسازی در بخش مسکن افتتاح شد، در واقع اکثرا منوط به پروژه های مسکن مهر بوده است.

اما این سوال مطرح می شود که چه عواملی به طور مشخص موجب شد تا مسکن به وضعیت فعلی دچار شود؟ جواب ساده است. ازجمله این دلایل می‌توان به مواردی از قبیل سهم کم سرمایه‌گذاری دولتی، گرایش کم تعاونی‌ها و بخش خصوصی، متناسب نبودن تسهیلات اعطایی با قیمت مسکن و توان اقتصادی خانوارها، عدم مدیریت مناسب در هدایت نقدینگی در بازار، تداخل وظایف در حوزه مدیریت شهری و بخش مسکن و شهرسازی، مقطعی بودن سیاستگذاری‌ها، تقاضای مازاد و انباشت در بازار مسکن اشاره کرد.

مسکن یکی از بخش‌های با پتانسیل بالا برای رشد اقتصادی کشور است و با توجه به شاخص‌های پیوند پیشین و پسین با صنایع و فعالیت‌های دیگر، تحریک این بخش می‌تواند موجب تغییرات قابل توجهی در کل اقتصاد کشور شود. بر اساس نظر کارشنانسان، این حوزه می تواند به‌صورت مستقیم 5 درصد و به‌صورت غیرمستقیم 12 تا 13 درصد از تولید ناخالص داخلی کشور را تشکیل می‌دهد.

به طور قطع آیت الله رئیسی با چالش های بزرگی برای بیدار کردن این غول بزرگ اقتصادی کشور مواجه است که در این گزارش تلاش شده به پنج چالش اصلی پیش روی رئیس جمهور منتخب بپردازیم.

ادغام وزارت مسکن و شهرسازی در راه و ترابری

اولین چالش پیش روی رئیس جمهوری برای عملی کردن وعده ساخت سالانه 1.000.000 واحد مسکونی یک چالش ساختاری است. وزارتخانه عریض و طویل راه و شهرسازی با 28 معاونت، شرکت، سازمان، مرکز و 35 اداره کل استانی امکان تمرکز بر روی حوزه مسکن را ندارد. طبق نظر برخی کارشناسان این حوزه، تجربه ۱۰ سال گذشته نشان می‌دهد که پس از ادغام وزارت مسکن و شهرسازی با وزارت راه و ترابری در دولت دهم، مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی مورد حمایت کامل و همه‌جانبه قرار نگرفته است ( کمبود میلیونی مسکن در کشور نیز گواه بر این موضوع است.) یا اگر هم کانون توجه بوده، بخش هایی از حمل و نقل مغفول مانده است.

شایان ذکر است، حوزه حمل و نقل به تنهایی از سازمان هایی تشکیل شده که به نوبه خود در حد و اندازه یک وزارتخانه بزرگ هستند و طبق نظر بسیاری از پیشکسوتان و صاحبنظران حوزه حمل‌ونقل برای رسیدگی به امورات راه و ترابری در کشور یک وزارتخانه مستقل نیاز است.

مقاومت دستگاه های دولتی در برابر قانون واگذاری زمین برای تولید مسکن

برای اولین بار طرح واگذاری زمین‌های سازمان ها و دستگاه های دولتی به وزارت راه و شهرسازی برای اجرای طرح بازآفرینی شهری، توسط عباس آخوندی وزیر مستعفی دولت یازدهم و دوازدهم مطرح شد و رئیس جمهوری دستورات لازم را پیرو آن ابلاغ کرد. اما آخوندی در مراسم تودیع خود در سال 1397 اذعان کرد که تا کنون کل زمین دولتی که برای این منظور اختصاص یافته 36 متر مربع بوده است.

با روی کار آمدن محمد اسلامی در وزارت راه و شهرسازی مجدد طرح واگذاری زمین‌های سازمان ها و دستگاه های دولتی به این وزارتخانه به جریان افتاد، اما این بار برای طرح اقدام ملی مسکن که بازهم از سوی رئیس جمهور مورد حمایت قرار گرفت و به انجام آن تاکید کرد. حسن روحانی فروردین 1399 در جلسه ستاد اقتصادی دولت به دستگاه های اجرایی و نهادهای وابسته به دولت دستور داد اراضی دولتی واقع شده در محدوده و حریم شهرها را به منظور اجرای ماده 6 قانون ساماندهی زمین و مسکن، برای بهره برداری در طرح اقدام ملی مسکن، به وزارت راه و شهرسازی واگذار کنند.

اما انگار گوش دستگاه های دولتی بدهکار دستور رئیس جمهوری و پیگیری های وزارت راه و شهرسازی نبوده تا اینکه 18 فروردین 1400 قوه مقننه در جریان بررسی طرح جهش تولید و تامین مسکن، ماده 10 این طرح درباره الزام دستگاه های دولتی به واگذاری رایگان اراضی در اختیار را مصوب کردند و مقرر شد ظرف دو ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند. تا این تاریخ از زمان تصویب چنین قانونی آماری در دسترس نیست. شاید با توجه به سبقه آقای رئیسی در قوه قضائیه دستگاه های دولتی جرات سرپیچی از قانون را به مخیله خود هم راه ندهند.

نوسازی بافت‌های فرسوده یا بازآفرینی شهری؟

بافت فرسوده شهری به محدوده‌هایی از شهرها اطلاق می شود که به دلیل فرسودگی کالبدی، عدم برخورداری مناسب از دسترسی سواره، تأسیسات و خدمات و زیرساخت‌های شهری آسیب پذیر بوده و ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی پایینی دارند. بر اساس گزارش ها، حدود 72 هزار هکتار بافت فرسوده با جمعیت 8 میلیون نفر و 55 هزار هکتارهم سکونت گاه‌های غیررسمی و ناپایدار با جمعیت 11 میلیون نفر در کشور وجود دارد که در معرض بروز حوادث و مشکلات هستند. از طرف دیگر اگر در هر هکتار حدود 100 واحد نوسازی شود، این مقدار به حدود 7 میلیون واحد می رسد و بالغ بر یک میلیون شغل نیز از قبل آن ایجاد می شود.

طبق قانون برنامه ششم توسعه، باید سالانه ۲۷۰ محله از ۲۷۰۰ محله شناسایی شده برای نوسازی بافت فرسوده، مورد بازسازی قرار گیرند. اما این اقدامات با مشکلات و موانع مختلفی روبرو هستند، از جمله آن می توان به تداخل نگاه حاکمیتی به طرح های بازآفرینی شهری میان وزارت راه و شهرسازی ( شرکت بازافرینی شهری) و شهرداری ها ( سازمان نوسازی شهر)، انتظارات تورمی و، بهره بالای تسهیلات نوسازی (18 درصد) وعدم بازدهی مناسب مانع حضور توسعه‌گران شده است.

اینکه در دولت آقای رئیسی به مقوله نوسازی بافت های فرسوده یا بازآفرینی شهری چطور نگاه می شود و آیا ازتوانایی شهرداری ها در این حوزه استفاده می شود یا خیر در اولین روزهای پس از انتخاب وزیر مورد نظر ایشان مشخص خواهد شد.

تسهیلات بانکی که حمایتی نیست

افزایش قیمت مسکن در دوره‌های مختلف سبب افزایش فاصله طبقاتی، کاهش قدرت خرید مردم و همچنین سبب مهاجرت اقشار متوسط فاقد مسکن شده به شهرهای اقماری شده است. درحال حاضر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن یکی از اصلی‌ترین چالش‌های اقتصادی جامعه در این دوره تلقی می شود. به طوریکه متوسط قیمت هر متر خانه در تهران طی اردیبهشت ماه حدود 28 میلیون تومان از سوی بانک مرکزی اعلام شده است. یعنی به طور میناگین برای خرید یک واحد مسکن 40 متری در تهران حداقل حدود 1 میلیارد و 240 میلیون تومان لازم است.

این درحالی است که در برابر رشد سرسام آور قیمت مسکن، مجموعه تلاش های وزارت راه و شهرسازی در دولت دوزادهم منجر به تامین منابع مالی لازم برای پرداخت فقط 240 میلیون تومان تسهیلات بانکی به زوجین و 140 میلیون تومان برای مجردها در شهر تهران، همچنین 120 میلیون تومان برای زوج ها و 100 میلیون تومان برای مجردها در شهرستان ها با بهره 17.5 درصد در نظر گرفته است. تسهیلات بانکی طرح اقدام ملی مسکن نیز 150 میلیون تومان با بهره 18 درصد و 12 ساله پرداخت می شود.(سه سال مشارکت مدنی)

با نگاهی به وضعیت بازار مسکن، چنین تسهیلاتی برای برخی شهروندان امری محال و برای برخی دیگر بسیار سخت و دشوار است. اگر دولت سیزدهم با چنین ارقامی می خواهد مردم را ترقیب به خرید مسکن کند، شاید بهتر باشد، طرح هایی در زمین هایی با قیمت صفر یا بسیار پایین اجرا کند.

وجود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور

آخرین چالش بزرگی که دولت سیزدهم در بخش مسکن با آن مواجه است، وجود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور است طبق سرشماری سال 95 است که از سال 90 تا 95 با افزایش 55 درصدی روبرو بوده. اما اخیرا محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی اخیرا از آمار 1.3 میلیون واحدی خانه های خالی خبر داده که از سوی معاون سازمان امور مالیاتی تکذیب شده است و انتقادهایی به سامانه اسکان وزارت راه و شهرسازی داشته، مبنی بر اینکه وزارت راه و شهرسازی به هیچ عنوان حاضر به شفاف سازی نسبت به ورودی و خروجی سامانه ملی املاک و اسکان نیست.

اینکه دولت سیزدهم سامانه املاک و اسکان را مورد بازنگری قرار دهد یا خیر در آینده ای نه چندان دور مشخص می شود، اما در کل، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی علاوه‌بر جنبه درآمدی، آرام شدن بازار اجاره و تعدیل اجاره‌بها را به همراه دارد. و نکته مهمتر آنکه دولت به جای نگاه درآمدی به مالیات بر خانه های خالی باید از جنبه بازدارندگی به آن نگاه کند.

در پایان این گزارش یادآور می شود؛ حوزه مسکن چه در بخش ساخت و ساز و چه در بخش تنظیم بازار با چالش های بسیار بزرگی مواجه است و اولین اقدام می تواند یک جراحی ساختاری در وزارت راه و شهرسازی با هدف چابکسازی و متمرکز شدن وزیر پیشنهادی مسکن بر روی بخش های ساختمان، مقررات، بازآفرینی شهری، شهرهای جدید، شورایعالی معماری و شهرسازی و نظارت بر رفتار بازار مسکن در قبال عرضه و تقاضا است.