سود فروش ملک در ترکیه برای بنگاه‌های املاک آن قدر زیاد است که آن ها به هر نحوی هم که شده می خواهند سرمایه ایرانی ها را به آن سوی مرز جذب کنند و هر چند خودشان می دانند که این معامله تنها برای آن ها و البته طرف ترک سود دارد اما مدام از سودی که عاید خریدار می شود، می گویند این در حالی است که گزارش ها نشان می دهد افرادی که در ترکیه ملک خریده اند، این روزها با مشکلات زیادی برای فروش مواجه اند. البته پیش از این در۱۷ آذر، در همین ستون گزارشی از ضرر سه میلیارد دلاری خریداران چند سال اخیر ملک در ترکیه نوشتیم. طبق آن چه به تازگی رئیس اتاق مشترک ایران و ترکیه گفته براساس تصمیم دولت ترکیه، ایرانیانی که ملک یا آپارتمان در این کشور خریداری کرده‌اند، فقط باید ملک شان را به ادارات خاصی بفروشند و این موضوع مشکلاتی را برای مالکان ایرانی املاک در ترکیه به همراه داشته است، سعی کردیم در این گزارش از مشکلاتی که بعد از خرید خانه در ترکیه برای افراد به وجود می آید، بنویسیم تا اگر تصمیم به خرید ملک در این کشور هم گرفتید با دید بازتری این اتفاق رقم بخورد.

هیجان خرید املاک ترکیه از کی شروع شد؟

ماجرا از این قرار است که برخی از مردم با توجه به وضعیت اقتصادی نامطلوب کشور، سرمایه‌های خود را برداشته و برای سرمایه‌گذاری به ترکیه برده‌اند و براساس آماری که ترکیه اعلام کرده امروز ایرانیان اولین خریداران املاک این کشور محسوب می‌شوند. البته تا همین چند سال پیش اصلا ایرانی ها علاقه ای به خرید ملک در ترکیه نداشتند اما بر اساس داده های مرکز آمار اقتصاد ترکیه، از سال ۲۰۱۸ ایرانی ها هر سال از بزرگ ترین خریداران ملک در ترکیه بودند. در سال ۲۰۱۸ ایرانی ها در این کشور سه هزار و ۶۵۲ ملک خریدند، سال ۲۰۱۹ این تعداد به پنج هزار و ۴۲۳ ملک افزایش پیدا کرد؛ اما در سال گذشته میلادی بیش از هفت هزار ملک در ترکیه توسط مردم ایران خریداری شده است. در سال ۲۰۲۱ هم به گزارش جوان، بیش از ۱۳ هزار ملک توسط ایرانی ها در این کشور به سرمایه گذاری یا سکونت خریداری شده است. براساس گزارش ها تاکنون ایرانی ها بیش از ۱۰ میلیارد دلار در ترکیه ملک خریده اند.

مشکلاتی که خرید ملک در ترکیه به همراه دارد

فضاسازی برای خرید ملک و مهاجرت به ترکیه در حالی بین ایرانیان رواج پیدا کرده که بسیاری از آن ها از خطرها و ریسک سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه ناآگاه هستند. در این قسمت به برخی از این ریسک ها و مشکلاتی که در نظر گرفتن آن ها می تواند برای سرمایه گذاری بهتر کمک کند، اشاره کرده ایم.

۱- سیر صعودی موج‌های تورمی سالانه: اگر هدف از خرید خانه در ترکیه، زندگی کردن در آن جا باشد، باید دقت کرد که هزینه زندگی در این کشور دست‌کم سه برابر ایران است (به‌طور تقریبی بنزین ۹ برابر، مترو و اتوبوس واحد ۴ برابر، خوراک ۳ برابر، گاز خانگی بیش از ۱۰ برابر و...). در کنار این موضوع موج های تورمی سال های اخیر را هم باید در نظر گرفت. بر اساس اعلام مرکز آمار ترکیه، نرخ تورم سالانه در آخرین ماه سال گذشته میلادی (دسامبر ۲۰۲۱) به بیش از ۳۶ درصد رسید که بالاترین نرخ تورم در این کشور طی دو دهه اخیر بوده است بنابراین با درآمد ایران نمی‌توان در ترکیه زندگی کرد و یافتن شغل در ترکیه هم محدودیت‌های خاص خود را دارد و هم اکنون جوانان خود این کشور هم به دنبال کار هستند.

۲- سقوط لیر نسبت به پول کشورمان:ایرانیانی که در ترکیه، خانه می‌خرند نخستین هدف اصلی‌شان، «سرمایه‌گذاری به قصد کسب بازدهی مثبت» است. با این حال، نگاهی به اقتصاد ترکیه و کاهش ارزش پول این کشور باعث شده افرادی که در این کشور در مسکن سرمایه گذاری کرده اند، با ضرر هنگفتی مواجه شوند. هم اکنون ارزش لیر در برابر دلار، به پایین‌ترین سطح سقوط کرده به‌طوری‌که نرخ دلار در برابر لیر به ۸۵/ ۱۳ رسیده است. این نرخ برابری در مهر امسال ۲/۹ بود و ارزش لیر به دلار در یک سال گذشته بیش از ۴۳ درصد کاهش داشته که این روند، افزایش نرخ دلار در برابر لیر را به همراه داشته است. اکنون هر لیر دو هزار و ۲۷۰ تومان است در حالی که سال گذشته هر لیر سه هزار و ۵۰۰ تومان بوده و این یعنی در یک سال گذشته ارزش لیر نسبت به پول کشورمان هم کاهش ۳۵ درصدی داشته است.

۳- بازدهی منفی سرمایه‌گذاری به نسبت املاک ایران:میانگین قیمت مسکن در ترکیه نسبت به سال قبل حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که در همین بازه زمانی قیمت لیر نسبت به دلار حدود ۴۵ درصد کاهش ارزش داشته است. به عبارت دیگر سرمایه‌گذاران در مسکن ترکیه نه تنها سود نکرده‌اند بلکه ۱۵ درصد ضرر نیز کرده‌اند. در ضمن هنگام فروش ملکی که در ترکیه خریده اید باید علاوه بر ۳۵ درصد مالیات فروش، ملک تان را ۴۰ تا ۵۰ درصد ارزان تر از قیمت روز بفروشید.( علت را در وجود قوانین تبعیض‌آمیز معاملات املاک علیه مهاجران توضیح داده ایم.) از سوی دیگر بر اساس آمارهای بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کشورمان در یک سال گذشته بیش از ۵۵ درصد افزایش یافته است؛ بنابراین سرمایه‌گذاری در املاک داخل کشور سود بیشتری داشته است.

۴- وجود قوانین تبعیض‌آمیز معاملات املاک علیه مهاجران:رئیس اتاق مشترک ایران و ترکیه با تأکید براین که در چند سال اخیر بازار فرش و ملک به تصاحب ترکیه درآمده، از آخرین تصمیمات این کشور درخصوص املاک ایرانیان می‌گوید: «براساس تصمیم دولت ترکیه، ایرانیانی که ملک یا آپارتمان خریداری کرده‌اند، در صورت فروش تنها می‌توانند به سازمان‌هایی که دولت مشخص کرده مراجعه کنند. این سازمان ها، املاک ایرانی‌ها را با قیمت ۴۰تا ۵۰درصد کمتر از ارزش روز آن به فروش می‌رسانند.» این اتفاق چند سال پیش برای چینی هایی که در ترکیه ملک خریده بودند افتاد و باعث شد چینی ها دیگر در املاک ترکیه با احتیاط سرمایه گذاری کنند.

۵- هزینه های بالای نگهداری و فروش ملک: هزینه‌های نگهداری سالانه مسکن و هزینه شارژ در ترکیه بسیار بالاست و زمان خرید و فروش نیز مالیات بسیار سنگینی هم دریافت می‌شود که رقم کمی نیست. بعد از این که شما ملکی را می خرید باید سالانه مبلغ ۲ در هزار از ارزش ملک را به عنوان مالیات بپردازید. برای مثال ملکی که ارزش آن ۴۰۰ هزار لیرترکیه باشد سالانه باید ۸۰۰ لیر ترکیه مالیات املاک بپردازد. داشتن بیمه در برابر زلزله هم اجباری است که البته با توجه به توان مالی مالک، قیمت های متفاوتی دارد. جدای از آن برای نگهداری از مناطق مشترک، ساکنان باید هزینه ای را به عنوان عایدات یا همان شارژ ساختمان پرداخت کنند که حدودا بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ لیر در سال است. همان طور که پیش از این هم گفتیم هنگام فروش باید ۳۵ درصد از ارزش ملک را به عنوان مالیات عایدی سرمایه به دولت ترکیه پرداخت کرد.