آمارهای رسمی از کاهش شیب تورم مسکن حکایت دارد؛ این اتفاق که از مهرماه 1399شروع شده بود تا اسفندماه سال گذشته ادامه پیدا کرده و در این ماه با جهش 6.2درصدی میانگین قیمت به اتمام رسیده است. اگر این رشد قیمت مسکن در اسفند 1400یک اتفاق تکرارنشدنی در چشم‌انداز یکی، دو ساله این بازار باشد، می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن همچنان در فاز تخلیه حباب از محل عقب ماندن از تورم مصرف‌کننده، باقی بماند.

بررسی اطلاعات رسمی حاکی از این است که شاخص قیمت مسکن شهر تهران از سال 1395تا پایان سال 1400بالغ ‌بر 725درصد رشد کرده است، اما این شیب و شتاب رشد این شاخص در دوره‌های زمانی مختلف، بسیار متفاوت بوده است؛ به‌گونه‌ای که این شاخص در سال 95کمتر از 8درصد و در سال 96معادل 24درصد رشد کرده، اما در سال 1397رشد آن به 97 و در سال 99بیش از 81درصد رسیده است. نکته قابل‌توجه این است که شیب رشد تورم مسکن تهران در سال گذشته به ‌شدت نسبت به سال‌های 97، 98 و 99کاهش پیدا کرده و تورم این بازار به کمتر از 20درصد رسیده است.

شواهد تخلیه حباب قیمت مسکن

اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از تحولات شاخص قیمت مسکن تهران منتشر کرده است، نشان می‌دهد که در اسفندماه 1400، میانگین قیمت یک متر زیربنای مسکونی در پایتخت 19.8درصد بیش از اسفندماه سال 1399بوده است. به‌عبارت ‌دیگر، خریداران مسکن در اسفندماه گذشته، برای خرید یک واحد مسکونی یکسان به‌طور میانگین معادل 19.8درصد پول بیشتری نسبت به خریداران اسفند 1399پرداخت کرده‌اند. این در حالی است که تورم نقطه ‌به ‌نقطه مصرف‌کننده در اسفند 1400نسبت به اسفند 1399معادل 34.7درصد بوده و عملاً مسکن حدود 15درصد کمتر از میانگین رشد قیمت سایر کالاها افزایش پیدا کرده است.

این اتفاق به‌نوعی پیامد رشدهای افسارگسیخته مسکن در سال‌های گذشته است و فقط به تخلیه حباب قیمتی مسکن در مقایسه با شاخص تورم کمک می‌کند. البته همانگونه که از ارقام و اعداد نیز مشخص است، این تخلیه حباب قیمتی فقط از محل عقب ماندن مسکن از رشد تورم مصرف‌کننده محقق می‌شود و هرگز به‌معنای ارزان‌تر شدن قیمت مسکن نیست.

ادامه گرانی مسکن با شیب کمتر

در گزارش مرکز آمار ایران، کاهش تورم ماهانه مسکن تهران نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل و کاهش شیب تورم سالانه منتهی به ماه‌های سال گذشته نیز مدنظر قرار گرفته که در نگاه اول می‌تواند برداشت خطایی برای مخاطب ایجاد کند. براساس آمارها، تورم ماهانه مسکن تهران در اسفند 1400به رقم 0.56درصد رسیده که نسبت به تورم ۳.۲۵‌درصدی در بهمن‌ماه معادل ۲.۷ واحد درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین نرخ تورم مسکن تهران در یک سال منتهی به اسفند ۱۴۰۰ به حدود 33درصد رسیده که نسبت به تورم حدود 79درصدی مسکن در یک سال منتهی به اسفند 1399بیش از 46واحد درصد کاهش نشان می‌دهد، اما این کاهش فقط بیانگر کاهش شیب گران‌تر شدن مسکن است و نمی‌تواند به‌منزله توقف رشد قیمت یا کاهش قیمت مسکن قلمداد شود.

نکته دیگر اینکه، به‌واسطه رشد تصاعدی قیمت‌ها در دوره‌های شوک ارزی و جهش تورمی، عملاً شاخص‌های قیمت چنان رشدی را تجربه می‌کنند که حتی توقف شیب افزایش آنها نیز در جامعه و کف بازار محسوس نیست؛ به‌خصوص که اعلام نرخ تورم به‌صورت نقطه ‌به ‌نقطه و مقطعی تقسیم شود.

به‌عبارت‌دیگر، وقتی شاخص قیمت مسکن از 100واحد در ابتدای سال 1395به 825واحد در پایان سال 1400رسیده است، تورم مسکن در این بازه زمانی معادل 725درصد بوده است؛ درحالی‌که با اعلام تورم در دوره‌های سالانه، عملاً تورم تجربه شده در سال‌های قبل نادیده گرفته شده و فقط میزان افزایش قیمت در سال موردنظر اعلام می‌شود.

ناتوانی کاهش شیب تورم در مقابل ابرحباب مسکن

جهش‌های دوره‌ای قیمت مسکن به‌واسطه مغایرت جدی با روند تغییر قدرت خرید جامعه، باعث می‌شود نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره‌بها (P/R) به‌مرور زمان افزایش پیدا کند و در ادامه، رکودهای بلندمدت بازار و توقف تورم مسکن در مقابل رشد درآمدهای جامعه به تعدیل این شاخص منجر می‌شود. در دوره جدید، جهش قیمت مسکن از میانه‌سال 1396تاکنون باعث شده نسبت (P/R) مسکن به‌عنوان شاخص حباب‌سنج این بازار به‌شدت رشد کند و به رقم بی‌سابقه 35برابر برسد؛ درحالی‌که این میانگین، نسبت به 3 دهه اخیر حدود 13برابر بوده و در نیمه نخست دهه 90نیز در محدوده 15برابر قرار داشته است.

نکته قابل‌توجه این است که در شرایط فعلی نیز که شیب تورم در بازار مسکن کاهش پیدا کرده، فاصله ایجاد شده در نسبت قیمت مسکن به اجاره فقط درصورتی محقق می‌شود که شتاب تورم بازار اجاره دو تا سه برابر بازار مسکن باشد که این مسئله نیز به‌واسطه عدم‌تناسب قیمت‌های بازار اجاره با قدرت تقاضا شدنی نیست. بر این اساس کم شدن شیب تورم در بازار مسکن حتی اگر بتواند این بازار را با وجود افزایش ارزش اسمی، در مسیر تخلیه حساب قیمت از مسیر کاهش قیمت واقعی قرار دهد، بازهم گشایشی در کار متقاضیان مصرفی و مستأجران نخواهد شد. به گزارش همشهری، وضعیت رابطه عرضه و تقاضا، جنس سرمایه‌گذاری، نوع تولید و کیفیت معامله در بازار مسکن به‌گونه‌ای است که چسبندگی قیمت را به یکی از اصول این کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است.

در این فرایند، قیمت مسکن تحت‌تأثیر انتظارات تورمی و هجوم نقدینگی سرگردان وارد روند صعودی می‌شود و با بی‌اثر شدن محرک‌های تورمی، وارد دوره رکود میان‌مدتی شده و شتاب رشد آن به صفر می‌رسد؛ به‌گونه‌ای که حتی بازدهی سرمایه‌گذاری جدید در بازار مسکن از سود سپرده‌های بانکی نیز کمتر می‌شود. در این شرایط، حباب قیمتی مسکن نه با افت یا سقوط قیمت، بلکه با رشد نکردن قیمت در برابر رشد تورم عمومی تخلیه می‌شود و به وضعیتی می‌رسد که دوباره خرید آن از منظر سرمایه‌گذاری، ارزنده و سودآور باشد. نکته قابل‌توجه این است که این دوره‌های رکود، فقط می‌تواند فرصتی برای سودآوری بیشتر برای خریداران سرمایه‌گذاری باشد و کمتر به فرصتی برای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی تبدیل می‌شود؛ مگر اینکه دولت در این دوره‌های رکود، مقدمات شفاف و قانونمند شدن حوزه املاک و مستغلات را فراهم آورده و با تقویت قدرت خرید تقاضای مصرفی از طریق اعطای تسهیلات بلندمدت، به کمک خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی بشتابد.