موضوع بورس مسکن در سال‌های اخیر توسط شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس مطرح شده، اما تا امروز به سرانجام نرسیده است. طبق این طرح افراد می‌توانند به متراژی که توانایی پرداخت قیمت آن را دارند، واحدی از متراژ منزل خریداری کنند و بعد از چند سال امکان مالکیت واحد را فراهم آورند. حالا به تازگی شهردار تهران خبر داده که نرم‌افزار بورس مسکن آماده شده و باید به بازار سرمایه بپیوندد؛ ‌ موضوعی که دوباره خرید متری خانه را به کانون توجه بازگرداند.

به گفته شهردار تهران، در شرایط تورمی، سرمایه مردم مثل یخ آب می‌شود، اما خرید متری مسکن از طریق بازار سرمایه این امکان را فراهم می‌کند تا ارزش پول حفظ شود. ممکن است یک فرد ۱۰ متر، ۲۰ متر یا ۵۰ متر از یک واحد را بخرد و طی چند سال بتواند مالکیت کامل یک واحد را از آن خود کند.

داستان از چه قرار است؟

نکته‌ای که در این شرایط وجود دارد، این است که آیا فروش متری مسکن در بورس علاج خانه‌دار شدن است؟ محمود اولاد، کارشناس مسکن در همین خصوص می‌گوید: چند موضوع مطرح است و این‌که واقعا نمی‌دانیم داستان چیست. یک موضوع این است که پشتوانه این طرح، هیچ مسکنی نباشد و صرفا قرار باشد منابعی از این طریق از جامعه جمع شود.

وی می‌افزاید: چنین چیزی در بورس‌های خارجی مثلا در مورد نفت وجود دارد که بازارهای آتی به آن می‌گویند. یعنی در واقع برگه‌هایی به مردم داده می‌شود که این برگه، معادل یک متر مسکن است، ولی این یک متر مسکن، وجود خارجی ندارد و صرفا پول از مردم جمع می‌شود که نقدینگی کنترل شود یا با آن پول کاری صورت گیرد، ولی سود آن به جای این‌که نرخ بهره بانکی باشد، قیمت روز مسکن خواهد بود.

این کارشناس مسکن تصریح می‌کند: به اعتقاد من، این داستان اصلا ربطی به مسکن ندارد و فقط قرار است پول جمع شود و منابع مالی احصا شود و تامین مالی برای انجام پروژه صورت گیرد. بعدا هم با تورم قیمت مسکن، پول به مردم برمی‌گردد.

اولاد متذکر می‌شود: بخشی از تقاضای مسکن به خاطر نیاز به سکونت نیست، فقط به این دلیل است که یه‌عده پولی دارند و می‌خواهند ارزش افزوده کسب کنند، بنابراین ممکن است جذب این طرح شوند و به جای این‌که خانه بخرند، همین سود را بورس به آن‌ها می‌دهد.

وی در ادامه می‌گوید: اما نکته این‌جاست که باید ببینیم سهم این گروه در بازار مسکن چقدر است؟ به نظر نمی‌رسد که سهم‌شان بالا باشد، چون آن‌ها به طور معمول کسانی هستند که خانه را خالی نگه می‌دارند، اما مساله این است که عملا خانه خالی آن‌چنانی نداریم.

این کارشناس بازار مسکن می‌افزاید: کمااین‌که در طرح مالیات بر خانه‌های خالی این موضوع را دیدیم که تعداد خانه‌های خالی نسبت معناداری ندارد.

خانه‌های خالی توهم بود

اولاد تصریح می‌کند: ما از اول هم می‌گفتیم که خانه‌های خالی توهم است و چیزی تحت عنوان خانه خالی که مردم خانه را بخرند و خالی نگه دارند، وجود ندارد. دلیل خالی بودن خانه‌ها این است که در جای مناسبی ساخته نشده مثل شهرهای جدید، یا یک‌سری خانه در شمال تهران وجود دارد.

وی عنوان می‌کند: بر همین اساس، به نظر می‌رسد که توهمی بیش نیست که فکر کنیم تقاضای پرحجمی وجود خواهد داشت. چون اگر فرد خانه را بخرد که اجاره دهد، اصلا مشکلی ندارد. بالاخره یک بخشی از تقاضای بازار را پوشش می‌دهد.

این کارشناس بازار مسکن ادامه می‌دهد: حالا امکان دارد پشت این قضیه مسکن‌هایی وجود داشته باشد یا در حال ساخت باشد، مثلا در پرند ۴ واحد وجود داشته باشد و همان را بخواهند در بورس بگذارند و بگویند پول یک متر را بدهید و از آن پول برای تامین مالی همان پروژه استفاده کنند. این به نوعی مشارکت در ساخت می‌شود که به صورت سهامداری، مشارکت در ساخت انجام می‌دهید. بعدا هم اگر خواستید، همان را می‌خرید.

اولاد تاکید می‌کند: به نظر من بیشتر بحث تامین مالی یا شیوه‌های تامین مالی است تا این‌که اثرگذاری روی بازار مسکن داشته باشد.

خرید متری مسکن، مردم را خانه‌دار می‌کند؟

وی در پاسخ به این پرسش که آیا می‌تواند این طرح راهی برای خانه‌دار شدن مردم باشد؟ می‌گوید: این طرح مثل مسکن جوانان می‌ماند که می‌گفتند ۱۵ سال کم‌کم و به تدریج پول بگذارید و بعد از ۱۵ سال ما به شما وام می‌دهیم. اما به حدی تورم مسکن زیاد بود که بعد از ۱۵ سال عملا این پول به هیچ دردی نمی‌خورد و این طرح شکست خورد.

این کارشناس مسکن عنوان می‌کند: درحال حاضر قیمت یک متر خانه به طور میانگین در تهران ۵۰ میلیون تومان است. قیمت یک متر مسکن هم کم نیست و مردم سالانه یک متر هم پس‌انداز ندارند که ۵۰ میلیون تومان جمع کنند و بعد ۵۰ سال، خریدشان به ۵۰ متر برسد که بتوانند خانه بخرند.

اولاد تصریح می‌کند: اگر فردی آن‌قدر پس‌انداز دارد که سالانه بتواند معادل ۵ متر خانه بخرد و بعد ۱۰ سال در حدود ۵۰ متر خانه شود و با یک وام، بتواند یک خانه ۷۰ متری بخرد، در مقابل این، نکته این‌جاست که کسی که سالانه بتواند پول ۵ متر خانه را تامین کند، یعنی سالی ۲۰۰ میلیون تومان پس‌انداز داشته باشد، چنین فردی با چنین پس‌اندازی اصولا راه‌های دیگری برای مسکن‌دار شدن خود پیدا خواهد کرد.

وی خاطرنشان می‌کند: بر همین اساس است که من فکر می‌کنم این طرح خیلی روی بازار مسکن اثرگذار نیست.

روش عجیب خانه‌دار شدن مردم

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به روش عجیب فروش متری مسکن در بورس، می‌گوید: البته تامین مالی گرانی است. تولیدکننده‌ای که بتواند وام از بانک بگیرد، بانک‌ها با نرخ بهره ۲۳، ۲۴ درصد به او وام می‌دهند. اما در بورس تامین مالی با نرخ ۵۰ درصد می‌شود.